Comment s’installer à temps plein ou à mi-temps, acheter sereinement (avocat, traducteur, actes), connaître les prix au m² par quartier et contacter des agences sérieuses.
Vivre à l’année : conditions & démarches essentielles
- Citoyens UE (ex. Français) : libre installation. Au-delà de 3 mois consécutifs, demandez le CRUE (Certificat d’enregistrement de citoyen UE) auprès de la Câmara Municipal.
- NIF (numéro fiscal portugais) : indispensable pour louer/acheter, ouvrir compte bancaire, énergies, opérateurs…
- Santé (SNS) : inscription au centre de santé de secteur pour obtenir le numéro d’utente.
- Famille non-UE : carte de résidence de membre de famille d’un citoyen UE si séjour > 3 mois.
Vivre à mi-temps : l’organisation qui marche
- Séjours fractionnés (citoyens UE) : pas de visa. Pensez au CRUE si vous dépassez 3 mois d’affilée.
- Résidence fiscale : attention au seuil des 183 jours/an. Si vous partagez l’année entre deux pays, consultez un fiscaliste pour éviter la double imposition.
- Gestion du bien : si vous louez en votre absence, vérifiez la réglementation locale (bail longue durée vs location touristique) et confiez les clés à un gestionnaire.
Comment acheter à Nazaré (pas à pas)
- Préparer le dossier : NIF, pièce d’identité, justificatif d’adresse ; si crédit, pré-accord bancaire.
- Entourez-vous :
- Avocat / solicitador pour la due diligence (titre, hypothèques, caderneta predial, licence d’habitation, DPE portugais, etc.).
- Traducteur/interprète si vous ne maîtrisez pas le portugais : l’acte est lu en portugais et doit être compris par l’acheteur.
- CPCV (promesse de vente) : contrat courant, avec acompte (souvent ~10 %), fixe prix, délais, conditions.
- Acte final (escritura) : chez notaire/conservatória ou guichet public Casa Pronta, puis enregistrements.
- Frais & taxes : IMT (droit de mutation), Imposto do Selo (0,8 % sur la transaction + éventuel droit sur le crédit), émoluments d’acte et d’enregistrement.
Prix indicatifs au m² par quartiers (Nazaré, été 2025)
Ces moyennes proviennent d’agrégats d’annonces et peuvent varier selon l’état, la vue mer, l’ascenseur, le parking, etc.
| Zone / Quartier | Prix moyen au m² | Repères |
|---|---|---|
| Centre / front de mer | ≈ 3 659 €/m² | Hyper-central, plage à pied, forte demande saisonnière. |
| Pederneira (coteau, vues) | ≈ 3 404 €/m² | Résidentiel calme, belles vues sur la baie. |
| Sítio da Nazaré (haut de falaise) | ≈ 2 460 €/m² | Ambiance village, proche funiculaire/Suberco. |
| Famalicão / Serra da Pescaria | ≈ 2 588 €/m² | Mais de villas et terrains, cadre nature. |
| Valado dos Frades (intérieur) | ≈ 1 320 €/m² | Budget doux, accès rapide par route. |
| Moyenne municipale (Nazaré) | ≈ 2 883 €/m² | Bon repère pour comparer vos trouvailles. |
Mises à jour régulières recommandées ; chaque bien se négocie au cas par cas.
Agences immobilières sérieuses (vérifiez la licence AMI)
- ERA (Nazaré / São Martinho) — era.pt
- RE/MAX Solmar (Nazaré) — remax.pt
- Imonazaré — imonazare.com
- Casas & Properties — casas-properties.pt
- Villas Luz — villasluz.com
- S.M.I.N. — smin.pt
- CENTURY 21 Ramomi — century21.pt
Astuce : demandez le numéro AMI et vérifiez-le avant de signer.
FAQ express
Posséder un bien donne-t-il un droit de séjour ?
Non. L’achat n’accorde pas automatiquement un titre de séjour (utile surtout pour non-UE).
Faut-il un interprète le jour de l’acte ?
Oui si vous ne comprenez pas le portugais : l’acte est lu en portugais et doit être compris.
Peut-on tout faire en un rendez-vous ?
Le guichet public Casa Pronta permet de centraliser acte + enregistrements.